El 4 de julio está en nuestro espejo retrovisor y estamos de lleno en verano. Mi primer Cuarto en mi nuevo hogar en Harbour fue una celebración maravillosa, y subraya el hecho de que vivimos en una de las mejores áreas en el mejor país del mundo. Si bien el desfile callejero, el desfile de botes, el mercado de agricultores y, por supuesto, el gran espectáculo de fuegos artificiales fueron festivos y divertidos, fue el sentido de patriotismo lo que realmente me impactó. Con todas las divisiones que hay en el país hoy en día, me parece que todos deberíamos unirnos y esforzarnos para que EE. UU. sea aún más grande de lo que es hoy.

Acabo de pasar mi primer aniversario aquí en Channel Islands Harbor. Ha sido un año muy interesante y he conocido a muchas, muchas personas fantásticas. Lo he dicho antes, pero merece repetirse: este puerto y sus alrededores son una joya. He vivido en varias áreas del estado y honestamente puedo decir que esto no tiene paralelo. Tenemos un área frente al mar con un puerto muy activo que todavía tiene una sensación relajada de pueblo pequeño, algo que rara vez se ve en California. Mi objetivo sigue siendo mejorar esta joya para todos los apasionados por el puerto.

Academia Harbour – Gracias

Nuevamente me gustaría aprovechar la oportunidad para agradecer a todos los que asistieron a Harbor Academy, en particular a los que asistieron a las cinco sesiones. Fue una experiencia fantástica para mí y mi personal brindar información al público. Ya estamos recibiendo solicitudes para repetir la Academia, tal vez en una versión abreviada, que definitivamente es algo que consideraré. Hasta entonces, buscamos continuamente formas de mantenernos activos en el público, estar disponibles para brindar información y responder preguntas sobre el puerto y, con suerte, demostrar que estamos trabajando para mejorar este puerto.

Departamento del Puerto en el Farmer's Market

He asistido a cuatro Harbor Farmer's Markets y mi personal también asistió a uno. Esperamos hacerlo durante todo el verano. Sabía que esto sería un compromiso, pero no esperaba disfrutarlo tanto como lo he hecho. Como probablemente sepa, hay proyectos en la junta que no son universalmente populares, y he tenido una o dos conversaciones animadas, pero en general, las conversaciones que he tenido con los residentes y visitantes del puerto han sido muy agradables. Planeamos tener personal en un puesto en cada Farmer's Market durante todo el verano, y esperamos verlo allí.

Planificación y Desarrollo en el Puerto

Este mes recibimos malas noticias. El grupo que planeaba abrir Fresco's en el puerto ha cancelado esos planes. Es muy desafortunado ya que esto parecía ser una buena opción para el Puerto. Este es un esfuerzo importante, ya que la renovación es una tarea importante que se espera que cueste al menos $2 millones. Inmediatamente comenzaremos el proceso para buscar otro desarrollador/operador.

The Peninsula Projects, incluida la reconstrucción del Hyatt House Hotel, el restaurante y el puerto deportivo, continúan avanzando. Como digo todos los meses, los abogados de los proyectos siguen trabajando en los acuerdos compartidos. Esta obra se inició a principios de abril y cuatro meses después sigue en marcha. Seguimos empujando.

Finalmente, el proyecto propuesto de Fisherman's Wharf continúa avanzando a través del proceso de la Ciudad de Oxnard. La fecha de la audiencia de la Comisión de Planificación es el 22 de agosto y parece ser una fecha firme. Como se puede imaginar, muchas de las conversaciones que he tenido en el último año se han centrado en el proyecto propuesto Fisherman's Wharf. Reconozco que hay oposición al proyecto y un grupo bien establecido que lucha contra el proyecto. También hay algunas percepciones erróneas sobre el proyecto. Me han pedido que haga un resumen de las razones para apoyar el proyecto, que he incluido a continuación. El desarrollo de la ribera nunca es fácil, pero debemos mirarlo a través del prisma de mejorar el puerto para el beneficio de todos los que quieran disfrutarlo.

Como siempre, vive cada día al máximo.

Mark Sandoval, director del puerto
Departamento del puerto del condado de Ventura

Nota del editor: este mensaje se publicó originalmente el 30 de julio de 2019.

 

RAZONES PARA APOYAR EL PROYECTO DE FISHERMAN'S WHARF

Historia

Fisherman's Wharf fue una vez un próspero pueblo minorista. El desarrollo de Fisherman's Wharf se completó a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980. Fue construido por Martin "Bud" Smith, quien desarrolló gran parte del puerto, incluidos apartamentos, un hotel y restaurantes. Fue un desarrollo que tomó la forma de un pueblo de Cape Cod en la costa este, similar a los desarrollos en varios puertos en la costa de California. Contenía una mezcla de restaurantes y otros servicios comerciales y minoristas para visitantes.

Cuando se desarrolló Fisherman's Wharf, era el único centro comercial frente al mar en Channel Islands Harbor. Fisherman's Wharf comenzó a experimentar un declive comercial a mediados de la década de 1990, cuando las estructuras envejecieron y el atractivo de la experiencia de "pueblo" comenzó a decaer.

En 2004, el Condado emitió una Solicitud de calificaciones en busca de un desarrollador para volver a desarrollar el sitio y comenzó a trabajar con EMC Development, quien propuso un desarrollo de uso mixto con 800 apartamentos y 85,000 pies cuadrados de comercio/venta minorista. En 2008, EMC Development decidió no continuar con el desarrollo, principalmente debido a la recesión.

En 2012, el Condado emitió una segunda Solicitud de Calificaciones y comenzó a trabajar con Upside Investments, que proponía 500 apartamentos y 40,000 pies cuadrados de espacio comercial/minorista. En 2014, debido al costo del proyecto y la oposición local al proyecto, Upside decidió dejar de continuar con el desarrollo.

En 2016, el Condado comenzó a trabajar con Channel Islands Harbor Properties LLC (CIHP) para desarrollar 390 apartamentos y 36,000 pies cuadrados de espacios comerciales/al por menor. Según lo previsto, el proyecto transformará el sitio deteriorado actual en un nuevo pueblo costero vibrante que incluirá restaurantes, cafés, usos artesanales de alimentos y bebidas, tiendas minoristas, nuevos paseos marítimos con cenas al aire libre y asientos al aire libre, un parque público temático náutico, quiosco de alquiler de botes y muelles públicos y 390 unidades de apartamentos. Una vez finalizado, el proyecto revitalizado transformará el sitio en un destino recreativo y de ocio orientado a restaurantes, comercios, residencias multifamiliares y junto al mar que servirá no solo a los residentes de Oxnard y el condado de Ventura, sino también a visitantes de todo California y más allá. Se convertirá en la puerta de entrada al puerto de Channel Islands.

Necesidad de apartamentos como ancla financiera

Hay un sentimiento público de que el centro sobrevivió como un pueblo minorista/comercial exitoso en un momento, y debería poder hacerlo nuevamente. El hecho es que Bud Smith tenía una amplia cartera de desarrollo en el puerto, y los apartamentos y el hotel fueron financieramente exitosos, por lo que pudo subsidiar los componentes minoristas de su cartera. Cuando se vendió y dividió la cartera de Bud Smith, cada componente de la cartera necesitaba valerse por sí mismo financieramente, y Fisherman's Wharf no podía hacerlo.

Es evidente que ningún desarrollador está dispuesto en este momento a volver a desarrollar el sitio sin un ancla financiera como parte del desarrollo, por las siguientes razones:

• Actualmente hay un excedente de espacio comercial/venta minorista en las cercanías del puerto con una cantidad sustancial de vacantes existentes.
• Las compras en línea han impactado severamente la demanda de espacio minorista físico.
• La demografía local es demasiado débil desde una perspectiva minorista y la parcela es demasiado pequeña para un inquilino importante, como una gran tienda o un restaurante de primera categoría.
• No existe demanda para un tercer hotel en el Puerto ni para ningún otro uso comercial.
• El desarrollo del centro comercial y los muelles adyacentes costaría al menos $25 millones. El ingreso anual optimista para el desarrollador del centro comercial es de $2 millones. No hay desarrollador que estaría dispuesto a desarrollar solo el centro comercial/retail sin un ancla financiera, que solo puede ser residencial por las razones expuestas anteriormente.

Contra los argumentos en contra de los apartamentos en el sitio

Hay una serie de argumentos que los opositores están haciendo para detener el desarrollo propuesto. Si bien los residentes adyacentes al desarrollo propuesto generalmente se oponen al desarrollo, particularmente en la costa, muchos de estos argumentos se hacen para garantizar que la vecindad alrededor de sus casas frente al mar no cambie, incluso si es beneficioso para la región en su conjunto. Esos argumentos se analizan a continuación.

Argumento de que habrá una “pérdida de vistas” por parte de los apartamentos

Un argumento en contra de los apartamentos en el sitio es la acumulación/pérdida de la vista del agua si se construyen los apartamentos. Los hechos son:

• La vista desde Channel Islands Boulevard seguirá siendo la misma. La configuración y el tamaño de los edificios comerciales a lo largo de Channel Islands Boulevard serán prácticamente los mismos.
• No habrá pérdida de la vista actual desde Victoria Avenue, porque actualmente no hay vista desde Victoria Avenue en la parcela. Comenzando hacia el sur desde la Autopista 101, una persona no puede saber que está junto al agua hasta que esté junto a la rampa de lanzamiento, que está al sur del sitio del apartamento. Además, la parcela de desarrollo se encuentra en un terreno elevado y, por lo tanto, no hay pérdida de vista desde Victoria Avenue.
• La base naval del condado de Ventura está al este de Victoria Avenue, y la parte occidental de la base es esencialmente un espacio abierto, por lo que no hay nadie al este de los apartamentos que no pueda ver.
• La vista desde los Apartamentos Paz Mar definitivamente cambiará, pero cambiará para mejor. La vista del agua se mantendrá, y los residentes de Paz Mar podrán ver un nuevo y vibrante desarrollo de uso mixto en lugar de los edificios deteriorados y el estacionamiento sin usar que ven actualmente.

Argumento de que los apartamentos son demasiado grandes para el puerto

Un argumento en contra de los apartamentos en el sitio es la "masa" de la estructura del apartamento. Los apartamentos tendrán 55 pies de alto y 683 pies de largo (en total). Actualmente hay edificios en el Puerto, o aprobados para ser desarrollados en el Puerto, que son más grandes. Específicamente:

• Channel Islands Waterside Condos (edificio norte) que mide 250 pies de largo y 55 pies de alto.
• Channel Islands Waterside Condos (edificio sur) que mide 250 pies de largo y 55 pies de alto.
• Hampton Inn Hotel, que tiene 270 pies de largo y 50 pies de alto.
• Aprobado Hyatt House Hotel Development, que tendrá 794 pies de largo y 55 pies de alto.
• Apartamentos Paz Mar, que tienen 746 metros de largo y más de 40 de alto.
• Apartamentos Bahia, que tienen 350 pies de largo (combinados) y 35 pies de alto.

Las estructuras de apartamentos planeadas son consistentes con otras estructuras que ya están en el Puerto, y estarán ubicadas en una parte del Puerto que está en el perímetro exterior del Puerto, al otro lado de la calle de una instalación industrial/militar, no en el medio de la Harbour al igual que otras estructuras similares. 

Argumento de que hay suficientes apartamentos en el puerto

Un argumento en contra de los apartamentos adicionales en el Puerto es que hay una cantidad suficiente de apartamentos en el Puerto. El Plan General de Oxnard incluye un número máximo recomendado de apartamentos de 1,400. Actualmente hay menos de 600 apartamentos en el puerto, que incluyen:

• Apartamentos Paz Mar: 471
• Apartamentos Bahía: 90
• totales: 561

El desarrollo incluye 390 apartamentos, lo que daría como resultado un total de 951 para el Puerto.

Cabe señalar que existe una escasez significativa de viviendas en la ciudad de Oxnard, en el condado de Ventura y en todo el estado. El Elemento de Vivienda de la Ciudad de Oxnard en su Plan General apoya la necesidad de miles de nuevas unidades de vivienda en la Ciudad. Si bien estos apartamentos no serán asequibles para las personas de bajos ingresos, se agregarán al inventario de viviendas de la región y contribuirán a mantener bajos los alquileres en la región.

Argumento de que el tráfico del desarrollo resultará en un impacto negativo

Dos estudios de tráfico fueron proporcionados por un consultor profesional en ingeniería de tráfico, Stantec. Los estudios de tráfico determinaron que se espera que la intersección de Victoria Avenue/Monaco Drive, actualmente sin semáforos, opere en el rango D de bajo nivel de servicio en las condiciones existentes. El estudio de tráfico completo mostró que las operaciones de nivel de servicio D se aplican a ocho vehículos en la aproximación hacia el este solamente, y todas las demás aproximaciones operarían en los rangos de nivel de servicio A y nivel de servicio B. Esta intersección está programada para ser señalizada como parte de la Ciudad de Port Hueneme's Desarrollo de uso mixto de Victoria, aprobado en el lado este de la intersección. Una vez señalizada, la intersección de Victoria/Monaco operará en un nivel de servicio A. Además, la intersección de Victoria Avenue/Doris Avenue operará en el rango de nivel de servicio D durante la hora pico de la mañana. Esta es la única ubicación de rango D en el informe para impactos de proyectos acumulativos. El proyecto Fisherman's Wharf propuesto agregaría V/C 0.013, lo que no excedería el umbral de impacto significativo de la Ciudad de V/C 0.02.

En resumen, habrá tráfico adicional, pero en su mayor parte no excede los estándares aceptables, particularmente en el área inmediatamente adyacente al desarrollo propuesto. Los momentos durante la semana en que los empleados de la Base Naval del Condado de Ventura (NBVC) vienen a trabajar (7 am a 8 am), van a almorzar o salen del trabajo (4 pm a 5 pm) serán notables. Ya lo es y eso no va a cambiar. La avenida Victoria ya está configurada para que se minimice el efecto del tráfico desde la Base.

Se estima que en el punto máximo, el tráfico del desarrollo propuesto agregará 2-3 autos por minuto. Eso significa que habrá de 4 a 6 autos adicionales en cada ciclo de semáforos en Channel Islands Boulevard y Victoria Avenue. Esa señal es muy eficiente y esa intersección normalmente borra cada ciclo.

Un problema que se ha planteado es la necesidad de controlar (mediante un semáforo) o eliminar todos los giros a la izquierda desde el desarrollo hacia la avenida Victoria en dirección norte. Creemos, y el ingeniero de tránsito que preparó los estudios de tránsito respalda firmemente nuestra creencia, que tales medidas no se justifican. El giro a la izquierda desde el complejo comercial hacia Victoria Avenue ha existido sin problemas desde el momento en que se desarrolló inicialmente el centro comercial, incluidas las épocas de utilización significativa de los negocios minoristas. Además, una nueva señal cerca de Channel Islands Boulevard probablemente crearía más problemas de tráfico en la intersección de Victoria Avenue/Channel Islands Boulevard.

Argumento de que hay estacionamiento insuficiente en el desarrollo

Existe la creencia de que el proyecto no contiene suficientes estacionamientos. Hay tres categorías de estacionamiento en el proyecto: residencial, residencial para invitados y comercial/minorista. La siguiente tabla ilustra el estacionamiento requerido para cada categoría, según los códigos respectivos y con base en la cantidad de unidades residenciales y pies cuadrados comerciales.

Requisitos de estacionamiento	Código del condado	Código de ciudad
Residentes de apartamentos	641	645
Huéspedes del apartamento	98	210
Comercial/Minorista	221	208
Total	960	1,063

 

Como puede ver, para el estacionamiento de residentes, el Condado requiere 641 espacios y la Ciudad requiere 645 espacios, para el estacionamiento de invitados para los apartamentos, el Condado requiere 98 espacios y la Ciudad requiere 210 espacios, y para estacionamiento comercial/minorista, el Condado requiere 221 espacios y la Ciudad requiere 208 espacios. En total, el código del Condado requiere 960 espacios, el código de la Ciudad requiere 1,063 espacios. El proyecto tal como está diseñado incluye 974 espacios.

El diferencial clave se relaciona con los visitantes de los apartamentos, donde hay una diferencia significativa en los códigos de las dos agencias. La “necesidad de los visitantes” para las 390 unidades de apartamentos es de 98 espacios según el código del condado y 210 espacios según el código de la ciudad. Si bien no podemos determinar cómo se desarrollaron los dos códigos, parece más razonable que en cualquier momento, 25% de las unidades tendrán un visitante (Código del condado) en lugar de 53% de los residentes que tendrán un visitante en cualquier momento. (Código de ciudad).

Como alternativa, los requisitos de estacionamiento bajo los dos códigos pueden alinearse más si se redefine el espacio comercial. Las necesidades de estacionamiento para el Código de la Ciudad se desarrollaron utilizando una estimación de los pies cuadrados para el espacio del restaurante. Si el cálculo se modificara a todos los comercios minoristas (es decir, sin restaurante), reconociendo que en este punto se desconoce qué espacio será restaurante y qué espacio será comercio minorista, el estacionamiento minorista/comercial necesario según el Código de la Ciudad se reduciría de 208 a 131. Como resultado, la necesidad total de estacionamiento bajo el Código de la Ciudad se reduciría a 986, o 12 más que el número actualmente incluido en el desarrollo propuesto, una escasez mínima de estacionamiento que se puede abordar más fácilmente.

Esta es una adaptación razonable ya que se compartirá el estacionamiento en el desarrollo para huéspedes residenciales y comercios minoristas. Si el espacio comercial se redefine como todo comercial, y se reconoce que el espacio comercial/venta minorista y el espacio para invitados del apartamento serán compartidos, entonces el Código de la ciudad requerirá 341 espacios para invitados minoristas/comerciales/residenciales y el plan de desarrollo tiene 333 espacios para huéspedes minoristas/comerciales/residenciales.

Estos resúmenes contemplan el hecho de que se permitirá el estacionamiento en tándem para uso residencial, en el cual se asignará estacionamiento en tándem para unidades residenciales que requieran más de un espacio de estacionamiento asignado.

Argumento de que el desarrollo eliminará valioso espacio de parque

Existe la percepción de que habrá una pérdida de espacio para parques con el desarrollo. Actualmente, hay un área abierta natural sin desarrollar que incluye dos mesas de picnic. El desarrollo incluiría un parque desarrollado de un acre, con componentes interactivos para niños. El 4 de julio, no hubo visitantes que usaran el sitio del "parque" sin desarrollar, ya que todos se apretujaban en las áreas de césped. Si bien puede haber un "beneficio ambiental" para el área de "parque" abierta sin desarrollar, sería mucho más acogedor para los visitantes como un área de parque activa y desarrollada con césped, que es parte del desarrollo propuesto.

Argumento de que el desarrollo eliminará espacios abiertos valiosos, incluido el estacionamiento de vehículos recreativos

Actualmente existe una zona importante que es un aparcamiento asfaltado. El condado permite que los vehículos recreativos se estacionen allí durante la noche por una tarifa, aunque nunca se diseñó para este propósito y, con la excepción de dos grandes eventos en el puerto, prácticamente no se usa.

Argumento de que el desarrollo tendrá un impacto negativo en la pesca comercial

Actualmente hay un muelle de carga y descarga con un montacargas ubicado en Fisherman's Wharf. La industria pesquera comercial cree que ese muelle será removido y no reemplazado. Es cierto que se quitará el muelle, pero se reconstruirá para cumplir con las especificaciones de la industria al final de Curlew Way, financiado por el desarrollador.

La justicia ambiental

La justicia ambiental es un principio que subraya el hecho de que el litoral debe desarrollarse por el bien de todas las personas, no solo de aquellas que pueden permitirse vivir en el litoral. El estado actual de Fisherman's Wharf es el epítome de la enjusticia, en que hay una parcela valiosa en la costanera que está en descomposición y de poco deseo de visitar.

Si bien el desarrollo incluye apartamentos que tendrán un precio de mercado y, por lo tanto, no todos podrán pagarlos, los apartamentos permitirán al desarrollador remodelar totalmente Fisherman's Wharf en un vibrante centro comercial/retail, que será muy atractivo para los residentes. y visitantes de todos los datos demográficos económicos. Habrá senderos y espacios para parques mejorados, establecimientos comerciales que serán atractivos y emocionantes para las familias, y oportunidades recreativas en el agua para todas las edades. La única forma de mejorar la justicia ambiental en esta área del puerto es incluir apartamentos, lo que ayudará a financiar la parte comercial/detallista del desarrollo para el beneficio de toda la ciudad de Oxnard y el condado de Ventura en general.

Resumen

En resumen, el proyecto propuesto de Fisherman's Wharf necesita avanzar. Ha sido una vergüenza decadente durante demasiado tiempo. Las razones para proceder son muchas, incluyendo:

• Tres desarrolladores potenciales acordaron que la única forma de desarrollar el desarrollo comercial/minorista es tener un ancla financiera.
• Dado el tamaño de la parcela y la demografía del área, el ancla financiera debe ser los apartamentos.
• No hay impactos de vista negativos.
• Hay edificios en el puerto tan grandes como este desarrollo propuesto.
• Habrá un ligero aumento en el tráfico, pero se verá eclipsado significativamente por el beneficio de un nuevo desarrollo comercial.
• Los apartamentos se sumarán al inventario de viviendas en la región, que tiene una gran necesidad de más viviendas.
• El desarrollo mejorará la pesca comercial en el puerto.
• El desarrollo mejorará la justicia ambiental al reemplazar un área frente al mar que actualmente no es atractiva con un área frente al mar activa y vibrante que invita a todos los residentes de la ciudad de Oxnard y el condado de Ventura.